15. Mieteinnahmen

Wann müssen Mieteinnahmen deklariert werden?

Sie müssen Mieteinnahmen deklarieren, wenn Sie Mieten erhalten aus:

• einer Immobilie in Luxemburg oder im Ausland
• unabhängig davon, ob sie möbliert oder unmöbliert vermietet ist

Wie wird das Mieteinkommen berechnet?

Das zu versteuernde Einkommen entspricht nicht der Bruttomiete. Sie können zahlreiche Ausgaben abziehen.

Zu deklarierende Einnahmen

• Erhaltene Bruttomieten (ohne Nebenkosten): Mieten von 2024
• Nachzahlungen aus Vorjahren: im Jahr 2024 erhalten
• Garagen / Stellplätze: separat vom Wohnraum vermietete Räume
• Nicht zurückgegebene Kaution: am Ende des Mietverhältnisses einbehalten
• Nebenkostenvorauszahlungen (ohne Abrechnung): vom Vermieter einbehalten

Mögliche Abzüge

Sie können uneingeschränkt alle Ausgaben abziehen, die der Erzielung, Sicherung und Erhaltung Ihrer Mieten dienen, soweit sie nicht vom Mieter getragen werden. Dazu gehören:

• Zinsaufwendungen und kreditbezogene Kosten (Hypothekenurkunde, einmalige Provision, Bearbeitungsgebühren)
• Verwaltungskosten und Hausmeistervergütungen
• Grundsteuern und Gemeindesteuern (Müll, Kanalisation)
• Instandhaltung und laufende Reparaturen (Malerarbeiten, Heizung, kleinere Arbeiten)
• Reinigungs- und nicht umlagefähige Eigentümergemeinschaftskosten
• Abschreibungen
• Versicherungsprämien (Feuer, Wasser, Haftpflicht usw.)
• Beiträge zum obligatorischen Instandhaltungsfonds
• Kosten der Vermietung (Inserate, Gutachten)
• Inkassokosten für ausstehende Mieten
• Sonstige mit der Vermietung verbundene Ausgaben

Pauschaler Abzug der Erwerbskosten

Anstelle der tatsächlichen Kosten kann der Steuerpflichtige einen Pauschalabzug wählen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:

• Die Immobilie gehört vollständig zum Privatvermögen
• Die Immobilie ist am 1. Januar des Steuerjahres seit mindestens 15 Jahren fertiggestellt

Der Pauschalabzug beträgt 35 % der Bruttomieten, maximal 2.700 € pro Jahr und Immobilie.

Er deckt alle Erwerbskosten ab, außer:

• Darlehenszinsen
• Verwaltungskosten und Hausmeister
• Grundsteuern und Gemeindesteuern

Nach Wahl dieser Pauschale ist ein Wechsel zu den tatsächlichen Kosten möglich, allerdings muss man 15 Jahre warten, bevor erneut auf die Pauschale gewechselt werden kann.

Negatives Mieteinkommen

Es kann vorkommen, dass Ihre Ausgaben höher als die Mieten sind (z. B. bei großen Renovierungen oder hohen Kreditzinsen).

In diesem Fall wird ein negatives Nettoeinkommen deklariert.

Die Verluste aus Vermietung können mit Ihren anderen Nettoeinkünften desselben Jahres verrechnet werden (z. B. Ihr Gehalt). Dies senkt direkt Ihre steuerpflichtige Basis.

Beispiel: Negatives Mieteinkommen

Marc vermietet ein frisch renoviertes Haus:

• Mieteinnahmen 2024: 12.000 €
• Kreditzinsen: 6.000 €
• Verwaltungs- und Versicherungsgebühren: 1.500 €
• Große Renovierungsarbeiten: 4.500 €
• Jährliche Abschreibung: 3.000 €

Berechnung des steuerpflichtigen Nettoeinkommens:
12.000 € – (6.000 € + 1.500 € + 4.500 € + 3.000 €) = –3.000 €

Marc deklariert ein negatives Mieteinkommen von –3.000 €.

Dieser Verlust kann sofort mit anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden.
Beispiel: Marc verdient 50.000 € Gehalt → steuerpflichtiges Gesamteinkommen = 47.000 €, Steuern sinken entsprechend.

Besteuerung von positivem Mieteinkommen

Mieteinkommen in Luxemburg

Das Nettoeinkommen (nach Abzügen) wird in Luxemburg direkt besteuert. Es wird zu Ihren anderen Einkünften (Gehalt, Rente usw.) hinzugerechnet und unterliegt dem progressiven luxemburgischen Steuertarif.

Beispiel 1: Positives Mieteinkommen

Claire vermietet eine Wohnung in Luxemburg-Stadt:

• Mieteinnahmen 2024: 15.000 €
• Kreditzinsen: 4.000 €
• Verwaltung und Versicherungen: 1.000 €
• Maler- und kleine Reparaturen: 2.000 €
• Jährliche Abschreibung: 2.500 €

Nettoeinkommen: 15.000 € – (4.000 € + 1.000 € + 2.000 € + 2.500 €) = 5.500 €

Claire muss 5.500 € steuerpflichtige Mieteinnahmen deklarieren.
Diese werden zu ihren anderen Einkünften addiert, um die Gesamtsteuer zu berechnen.

Ausländisches Mieteinkommen

Auch wenn die Immobilie im Ausland liegt, muss sie in Luxemburg deklariert werden.
Die Einnahmen werden nicht doppelt besteuert (besteuert in der Regel nur im Land der Immobilie).

Achtung: Ausländische Einnahmen beeinflussen den durchschnittlichen Steuersatz.

Beispiel:

• Gehalt Luxemburg: 50.000 €
• Ausländisches Mieteinkommen: 10.000 €

Luxemburg berechnet den Steuersatz, als hätten Sie 60.000 € Einkommen.
Dieser Satz wird nur auf die luxemburgischen 50.000 € angewendet.
Das ausländische Mieteinkommen erhöht somit den Steuersatz, erzeugt aber keine direkte Steuer in Luxemburg.

Teilweise Steuerbefreiung bei sozialer Vermietung

Nettoeinnahmen aus der sozialen Vermietung (durch Vereinbarungen mit dem Wohnungsministerium) sind ab Steuerjahr 2024 zu 90 % steuerbefreit.