13. Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie, egal ob in Luxemburg oder im Ausland gelegen, muss in Ihrer Steuererklärung angegeben werden.

Beim Verkauf einer Immobilie sind zwei Situationen zu unterscheiden:

Verkauf Ihrer Hauptwohnung

Überprüfung mit dem Simulator

Der Begriff "Hauptwohnung" ist nicht immer eindeutig, da er von mehreren Kriterien abhängt, wie z. B. der Dauer der Nutzung oder der tatsächlichen Nutzung der Immobilie. Um Fehler zu vermeiden, ist es daher ratsam, zu prüfen, ob Ihre Immobilie diese Definition erfüllt. Sie können dafür den Hauptwohnsitz-Simulator verwenden, der Ihnen hilft zu bestimmen, ob die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung erfüllt sind.

Steuerbefreiung

Wenn Sie Ihre Hauptwohnung verkaufen, ist der erzielte Gewinn in Luxemburg vollständig steuerfrei. Mit anderen Worten, Sie müssen keine Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf zahlen, vorausgesetzt, die Wohnung wurde tatsächlich von Ihnen als Hauptwohnung bewohnt.

Pflicht zur Deklaration

Auch im Falle einer Befreiung müssen Sie den Verkauf dennoch deklarieren. Dazu müssen Sie den Abschnitt „Erwerb und Veräußerung von Grundstücken“ in Ihrer Steuererklärung (Formular 100) und die erste Seite des Formulars 700 ausfüllen.

Verkauf einer Immobilie, die nicht die Hauptwohnung ist

Besteuerung des Kapitalgewinns

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die nicht Ihre Hauptwohnung ist, ist der erzielte Kapitalgewinn grundsätzlich in Luxemburg steuerpflichtig.

Nachweise

Um diese Transaktion korrekt zu deklarieren, ist es notwendig, eine Kopie der notariellen Verkaufsurkunde vorzulegen. Dieses offizielle Dokument kann erhalten werden:

Von Ihrem Notarbüro, das die Transaktion durchgeführt hat.

oder

Von den Hypothekenämtern, je nach Kanton, in dem sich die Immobilie befindet:

• Erstes Büro: Luxemburg, Mersch, Grevenmacher, Remich
• Zweites Büro: Esch/Alzette, Capellen
• Büro Diekirch: Diekirch, Clervaux, Echternach, Vianden, Redange, Wiltz

Eine Kopie der Urkunde ist erforderlich, um den Verkaufspreis nachzuweisen und die korrekte Berechnung der Kapitalertragssteuer zu ermöglichen.

Berechnung des Kapitalgewinns

Beim Verkauf einer Immobilie hängen die Höhe des Kapitalgewinns und die Art der Besteuerung von der Dauer des Immobilienbesitzes ab.

Es sind zwei Fälle zu unterscheiden:

1. Spekulationsgewinn (Verkauf innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf)

• Berechnung: Der Kapitalgewinn entspricht der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis der Immobilie.
• Besteuerung: Dieser Gewinn unterliegt der progressiven Einkommensteuer, was je nach Steuerklasse zu einer höheren Steuerbelastung führen kann.

2. Veräußerungsgewinn (Verkauf nach mehr als 2 Jahren nach dem Kauf)

• Berechnung: Der Kapitalgewinn entspricht der Differenz zwischen Verkaufspreis und dem aufgewerteten Kaufpreis. Der Kaufpreis wird unter Anwendung der Koeffizienten aus der offiziellen Tabelle im Formular 700 aufgewertet.
• Besteuerung: Der Gewinn wird mit einem Viertel Ihres Gesamtsatzes besteuert, wodurch die Steuerbelastung im Vergleich zur progressiven Besteuerung bei spekulativen Verkäufen verringert wird.

Erwerbskosten

Die Erwerbskosten umfassen hauptsächlich die an den Immobilienmakler gezahlten Provisionen sowie Gebühren für die Erstellung des Energiezertifikats.

Freibeträge

Im Falle eines Veräußerungsgewinns (Verkauf einer Immobilie) können bestimmte Steuerfreibeträge den zu versteuernden Kapitalgewinn reduzieren:

• Zehnjahresfreibetrag: Jeder Steuerpflichtige erhält alle 10 Jahre einen Freibetrag von 50.000 €. Für ein verheiratetes Paar oder bei gemeinsamer Veranlagung verdoppelt sich dieser Freibetrag auf 100.000 €.

• Einzelfreibetrag: Ein Freibetrag von 75.000 € kann angewendet werden, wenn die verkaufte Immobilie durch Erbschaft in direkter Linie erworben wurde und von den Eltern des Veräußerers als Hauptwohnung genutzt wurde.