Renovierung und Steuern in Luxemburg: Welche Ausgaben sind wirklich absetzbar?

Renovieren in Luxemburg: Welche Ausgaben sind absetzbar, welche nicht und welche Steuervorteile viele Eigentümer übersehen. Einfach erklärt auf taxx.lu.

Renovieren kostet Geld. Die gute Nachricht: Das Finanzamt kann die Rechnung senken. Die weniger gute: nicht immer so, wie du denkst.

Alles hängt an einer einzigen Frage. Wer wohnt in der Immobilie? Du oder ein Mieter?

Du renovierst die Wohnung, in der du wohnst

Erste Wahrheit, und sie tut ein bisschen weh. Die Kosten der Arbeiten an deinem Hauptwohnsitz sind nicht von deinem Einkommen absetzbar.

Material, die Arbeit des Handwerkers, Farbe, eine neue Küche: Nichts davon senkt dein zu versteuerndes Einkommen, also den Betrag, auf den deine Steuer berechnet wird. Selbst wenn du die Wände dämmst oder die Fenster austauschst, bewegt sich an deiner Steuererklärung nichts.

Aber bleib nicht dabei stehen, sonst entgehen dir zwei echte Vorteile.

1. Mehrwertsteuer von 3 % statt 17 %

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) ist die Steuer, die auf den Preis von fast allem aufgeschlagen wird, was du kaufst. In Luxemburg liegt der normale Satz bei 17 %. Für die Renovierung einer Wohnung, die als Hauptwohnsitz dient, senkt der Staat ihn auf 3 %.

Das sind 14 Punkte Ersparnis auf jede förderfähige Handwerkerrechnung. Der Gesamtvorteil ist auf 50.000 € pro Wohnung begrenzt.

[!HINWEIS] Beispiel
Angenommen, du hast 10.000 € Elektroarbeiten, netto.
Bei 17 % MwSt. zahlst du 11.700 €.
Bei 3 % MwSt. zahlst du 10.300 €.
Ersparnis: 1.400 €. Direkt auf der Rechnung.

[!ACHTUNG] Achtung
Dieser Vorteil ist nicht automatisch. Der Antrag läuft über die Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AEDT) und muss vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Prüfe die Förderfähigkeit deiner Wohnung, bevor du irgendeinen Kostenvoranschlag unterschreibst.

2. Die Zinsen des Kredits, der die Arbeiten finanziert

Du nimmst einen Kredit auf, um zu renovieren? Die Zinsen dieses Kredits sind absetzbar.

Zinsen sind das, was dir die Bank zusätzlich zum zurückgezahlten Kapital berechnet.

Je nach Art der Arbeiten werden diese Zinsen unter zwei verschiedenen Rubriken abgesetzt:

• Als Sonderausgaben, für laufende Instandhaltung und gewöhnliche Renovierung: Faßadensanierung, Austausch eines Heizkessels, Dämmung, Dachreparatur. Das sind Arbeiten, die die Immobilie im Bestand erhalten oder ihren Komfort verbessern, ohne ihre Art oder Struktur zu verändern. Die Zinsen kommen dann zu deinen übrigen Sonderausgaben hinzu, im Rahmen der gesetzlichen Höchstbeträge.
• In der Kategorie der Immobilienzinsen, für Arbeiten, die die Immobilie wesentlich verändern: Anbau, Aufstockung, Errichtung eines Nebengebäudes. Solche Arbeiten verändern die Art oder die Substanz des Gebäudes und fallen daher unter die Immobilienregelung.

Dieser Höchstbetrag hängt vom Verfügbarkeitsdatum deiner Wohnung ab: dem Zeitpunkt, an dem sie bewohnbar ist, auch wenn du erst später einziehst.

[!TIPP] taxx.lu-Tipp
Die genaue Berechnung des Höchstbetrags verdient einen eigenen Artikel, und den haben wir geschrieben: Hypothekenzinsen in Luxemburg: wie viel können Sie für Ihr Eigenheim absetzen?.
Auf taxx.lu wird der absetzbare Betrag automatisch aus deinem Verfügbarkeitsdatum berechnet.

Du renovierst eine Immobilie, die du vermietest

Hier ist das Finanzamt großzügiger. Arbeiten an einer vermieteten Immobilie werden von deinen Mieteinnahmen abgezogen. Aber nicht alle auf dieselbe Weise.

Es gibt zwei Kategorien. Und der Unterschied ändert alles.

Instandhaltung und Reparatur: sofort absetzbar

Du bringst die Immobilie wieder in Ordnung? Du setzt die Ausgabe in dem Jahr ab, in dem du sie bezahlst.

Ein paar Beispiele: streichen, das Dach oder die Fassade reparieren, einen defekten Heizkessel ersetzen, schadhafte Teile austauschen.

Wesentliche Verbesserung: absetzbar, aber langsam

Du baust die Immobilie um, vergrößerst sie, gibst ihr einen deutlich höheren Wert? Das ist keine Instandhaltung mehr. Das ist eine Investition.

Beispiele: den Dachboden ausbauen, einen Aufzug einbauen, ein Büro in eine Wohnung umwandeln.

Diese Kosten werden nicht auf einmal abgesetzt. Sie werden über die Abschreibung abgesetzt.

[!HINWEIS] Was ist die Abschreibung?
Abschreibung bedeutet, die Kosten eines Wirtschaftsguts über seine Nutzungsdauer Jahr für Jahr ein wenig abzusetzen. Ein bisschen so, wie man die Abnutzung eines Autos über die Zeit verteilt.

Die 20-%-Regel zur Orientierung

Woran erkennst du, ob deine Arbeiten als Instandhaltung oder als Investition zählen? Die ACD (die Steuerverwaltung, Administration des contributions directes) nutzt einen einfachen Anhaltspunkt.

Wenn die Arbeiten insgesamt 20 % des Kaufpreises der Immobilie, ohne Grundstück, nicht übersteigen, gelten sie grundsätzlich als Instandhaltung und Reparatur. Also sofort absetzbar. Darüber kippt es in der Regel in Richtung Investition und damit Abschreibung.

[!HINWEIS] Hinweis
Eine hohe Instandhaltungsrechnung in einem einzigen Jahr? Auf Antrag kannst du diesen Abzug gleichmäßig über 2–5 Jahre verteilen. Praktisch, um die Wirkung auf deine Steuer zu glätten.

[!TIPP] Gute Nachricht
Auch bei der MwSt. gibt es gute Nachrichten. Die Renovierung einer vermieteten Wohnung kann ebenfalls vom Satz von 3 % profitieren, mit demselben vorherigen Antrag bei der AEDT.

Der Überblick auf einen Blick

Deine Situation	Kosten der Arbeiten	Kreditzinsen	MwSt. auf die Arbeiten
Hauptwohnsitz	Nicht absetzbar	Absetzbar (bis zum Höchstbetrag)	3 % möglich
Mietobjekt, Instandhaltung	Im selben Jahr absetzbar	Absetzbar	3 % möglich
Mietobjekt, Verbesserung	Über die Abschreibung absetzbar	Absetzbar	3 % möglich

Kurz gesagt

Hauptwohnsitz: Die Arbeiten senken dein Einkommen nicht, aber die MwSt. von 3 % und die Kreditzinsen sprechen für dich.

Mietobjekt: Alles ist absetzbar, aber Instandhaltung sofort und Verbesserung über die Jahre.

In beiden Fällen gilt eine goldene Regel. Bewahre alle Rechnungen und alle Belege auf. Kein Nachweis, kein Abzug.

[!TIPP] Tipp
Auf taxx.lu trägst du deine Arbeiten ein, und die Plattform wendet die richtigen Regeln an, schätzt deine Rückerstattung in Echtzeit und sagt dir mit dem Opti-Score, was du fürs nächste Jahr optimieren kannst. Hinweis: AutoScan importiert deine Rechnungen und Bescheinigungen, aber Abschreibungspläne musst du weiterhin von Hand eingeben.