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Mieteinnahmen in Luxemburg: Wann sie deine Steuer senken, und wann nicht
Können Mieteinnahmen deine Steuer in Luxemburg senken? Ja, unter bestimmten Bedingungen. Wir erklären dir die Netto-Berechnung einfach, auf taxx.lu.
Du vermietest eine Immobilie und denkst, dass die gesamten Mieten versteuert werden? Nicht so schnell. Der Staat besteuert nicht deine Bruttomieten. Er besteuert das, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Und manchmal bleibt weniger als null.
In diesem Fall sinkt deine gesamte Steuerlast.
Brutto oder Netto: Genau hier liegt der Unterschied
Was die ACD (Luxemburger Steuerverwaltung, Administration des contributions directes) wissen will, ist nicht, wie viel deine Mieter dir jeden Monat überweisen. Es geht darum, was übrig bleibt, sobald alle Kosten der Immobilie bezahlt sind.
Das ist deine Netto-Mieteinnahme.
Die Formel passt in eine Zeile:
Erhaltene Mieten − abzugsfähige Ausgaben = Netto-Mieteinnahme
Ob diese Zahl am Ende positiv oder negativ ist, entscheidet darüber, ob deine Steuer steigt oder sinkt.
Was du von deinen Mieten abziehen kannst
Ausgaben, die direkt mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen, sind abzugsfähig. Konkret:
- Hypothekenzinsen;
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten;
- Gebäudeabschreibung (der Wertverlust des Gebäudes im Laufe der Zeit, den der Staat dich jedes Jahr abziehen lässt);
- Verwaltungs- und Maklergebühren;
- Versicherungsprämien für die Immobilie;
- Grundsteuer (impôt foncier);
- nicht umlagefähige Nebenkosten (der Anteil der Nebenkosten, den du nicht auf den Mieter umlegen kannst).
Die Abschreibung gilt nur für das Gebäude selbst. Das Grundstück verliert aus Sicht des Finanzamts keinen Wert.
Instandhaltung ist keine Verbesserung
Eine Wand neu streichen, einen defekten Heizkessel austauschen, eine Dichtung erneuern: Das ist Instandhaltung. Du ziehst den vollen Betrag im Jahr der Zahlung ab.
Eine ganze Küche neu einbauen, einen Wintergarten anbauen, die Immobilie vergrößern: Das ist eine Verbesserung. Diese Kosten werden Stück für Stück über mehrere Jahre durch die Abschreibung abgezogen.
Ein konkretes Beispiel
Du erhältst im Jahr 18.000 € an Mieten.
Du zahlst 12.000 € Hypothekenzinsen, 1.200 € Instandhaltung und 800 € nicht umlagefähige Nebenkosten. Außerdem ziehst du 3.000 € Abschreibung ab.
Mieten: 18.000 €
Abzugsfähige Ausgaben: 17.000 €
Netto-Mieteinnahme: 1.000 €
Diese 1.000 € werden zur Steuerberechnung zu deinen anderen Einkünften addiert. Nicht die 18.000 €.
Wann deine Mieten deine Steuer senken
Wenn deine Ausgaben höher sind als deine Mieten, wird deine Netto-Mieteinnahme negativ.
Dieser Verlust bleibt nicht in seiner Ecke. In Luxemburg wird er von deinen anderen Einkünften abgezogen (Gehalt, Rente etc.). Dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen sinkt und damit auch deine Steuer.
Das kommt vor allem in den ersten Jahren häufig vor, wenn die Hypothekenzinsen noch hoch sind und die Mieten nicht alle Kosten decken.
Wann deine Mieten deine Steuer erhöhen
Andersherum: Wenn deine Ausgaben niedriger sind als deine Mieten, ist der Netto-Betrag positiv.
Er wird zu deinen anderen Einkünften addiert, und deine Steuer steigt.
Das passiert vor allem, wenn:
- der Kredit fast oder ganz abbezahlt ist;
- die Mieten hoch, aber die laufenden Kosten niedrig sind;
- du die Immobilie schon lange besitzt und das meiste vom Gebäude bereits abgeschrieben ist.
Angeben ist Pflicht
Mieteinnahmen müssen angegeben werden, egal ob sie deine Steuer senken oder erhöhen. Wer sie nicht angibt, muss mit einer Nachveranlagung und Verzugszinsen rechnen.
So gibst du deine Mieteinnahmen in Luxemburg an
Deine Mieteinnahmen werden in der Anlage 190/210 deiner Steuererklärung angegeben. Immobilie für Immobilie listest du dort die erhaltenen Mieten und alle abzugsfähigen Ausgaben auf.
Diese Anlage ist es, die deine Bruttomieten in ein steuerpflichtiges Nettoeinkommen umwandelt.
Einfacher mit taxx.lu
Die Anlage 190/210 gibt es als Zusatzoption (59 € extra) bei allen unseren Paketen. Du füllst ein geführtes Formular aus, und wir erledigen die Berechnungen und die ACD-konforme Aufbereitung. Mehrere Immobilien? Du fügst sie eine nach der anderen hinzu, ohne von vorn anzufangen.
Kurz gefasst
Eine positive Netto-Mieteinnahme erhöht deine Steuer. Eine negative Netto-Mieteinnahme senkt sie.
Es kommt alles darauf an, wie der Netto-Betrag berechnet wird. Heb jeden Beleg auf. Unterscheide zwischen Instandhaltung und Verbesserung. Vergiss keine abzugsfähige Ausgabe. Ein paar hundert Euro vergessen sind schnell mehrere Dutzend Euro zu viel Steuer.
