Publié le 11 May 2022
Wie ist der Verkauf einer Zweitwohnung oder einer vermieteten Immobilie zu versteuern?
Sie möchten Ihre vermietete Immobilie verkaufen, fragen sich aber, wie der Gewinn, den Sie erzielen, besteuert wird. Handelt es sich um einen Veräußerungsgewinn oder um einen gewerblichen Gewinn? Welche Bedingungen müssen erfüllt werden? Sie kommen nicht weiter?
Dann sind Sie hier richtig! Wir erklären Ihnen, wann Ihr Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie besteuert wird und wie hoch der Betrag ist, der tatsächlich besteuert wird.
Beim Verkauf einer Immobilie (bebaut oder unbebaut) gibt es zwei Fälle zu unterscheiden:
1. Spekulationsgewinn
Von Spekulationsgewinn spricht man, wenn die Investition ausschließlich mit dem Ziel getätigt wurde, die Immobilie kurzfristig wieder zu verkaufen und einen Gewinn aus dem Verkauf zu erzielen. Unter "kurzfristig" versteht die Steuerbehörde, dass es sich um eine spekulative Investition handelt, wenn der Kauf und Verkauf einer Immobilie innerhalb von weniger als zwei Jahren stattfindet.
Der Spekulationsgewinn wird dann wie folgt berechnet:
Verkaufspreis - Anschaffungspreis = Spekulationsgewinn.
Der Spekulationsgewinn wird nach dem progressiven Tarif besteuert, d. h. nach dem "normalen" Tarif.
2. Gewinn aus der Veräußerung
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie wird als Veräußerungsgewinn betrachtet, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf mehr als zwei Jahre beträgt.
In diesem Fall wird der Veräußerungsgewinn wie folgt ermittelt:
Verkaufspreis - neu bewerteter Kaufpreis = Veräußerungsgewinn.
Dieser Veräußerungsgewinn wird mit dem halben globalen Steuersatz (halber Durchschnittssteuersatz) besteuert, also maximal mit 21%.
Von dem Veräußerungsgewinn können auch bestimmte Freibeträge abgezogen werden, ohne dass ein negatives Einkommen entstehen kann.
Alle 10 Jahre stehen jedem Steuerpflichtigen 50.000 Euro zu, die für gemeinsam veranlagte Ehegatten und Lebenspartner auf 100.000 Euro erhöht werden. Zu beachten ist, dass der Betrag reduziert wird, wenn Sie in den letzten zehn Jahren bereits von diesem Freibetrag profitiert haben.
Im Falle einer Erbschaft wird ein Freibetrag von 75.000 Euro gewährt, wenn die durch Erbschaft in direkter Linie erworbene Immobilie den Hauptwohnsitz des Elternteils darstellte.
Beispiel:
Yannick und seine Frau verkaufen ihren Zweitwohnsitz. Sie haben sie 2016 zum Preis von 500.000 Euro gekauft. Heute verkaufen sie ihn zum Preis von 800 000 Euro. Der Wohnsitz wurde auf einen Preis von 600.000 Euro neu bewertet.
Yannick und seine Frau sind zu einem Gesamtsteuersatz von 30 % steuerpflichtig. Sie haben in den letzten zehn Jahren keine Steuererleichterungen in Anspruch genommen.
Dauer des Besitzes
2021 - 2016 = 5 Jahre, die Zweijahresfrist ist also eingehalten.
Kapitalgewinn
800.000 - 600.000 = 200.000 Euro
Abschlag
200.000 - (50.000*2) = 100.000 Euro
Steuer auf den Verkauf
100.000 * 15% = 15.000 Euro
Wie ist der Veräußerungsgewinn oder Spekulationsgewinn zu versteuern?
Dazu müssen Sie das Formular 700 ausfüllen und dann das Nettoeinkommen in das Formular 100 in der Kategorie Verschiedene Nettoeinkünfte übertragen.
Wenn Sie diese Berechnungen nicht selbst durchführen möchten, erledigt taxx.lu das für Sie! Erstellen Sie jetzt Ihr Konto!
