Publié le 08 March 2022
Comment déclarer la vente d’un bien obtenu par héritage?
La succession est un sujet au cœur des débats au Luxembourg. En effet, la succession en ligne directe bénéficie de nombreux avantages, comme l’exonération de certains frais.
Lors de la vente d’un bien immobilier que vous avez hérité, vous pouvez profiter d’un abattement, vous permettant réduire considérablement la plus-value imposable.
Dans quel cas peut-on bénéficier d’un tel abattement ? Quelles conditions faut-il respecter ?
Comme pour la vente de tout bien immobilier (hors résidence principale), il faut déterminer s’il s’agit d’un bénéfice de spéculation ou d’une plus-value. Explications :
1. Bénéfice de spéculation
On parle de bénéfice de spéculation lorsque l’investissement a été réalisé uniquement dans le but de revendre à court terme et de réaliser un bénéfice sur la vente. Par « court terme », l’administration fiscale va considérer que si l’achat et la vente d’un bien se fait dans un délai inférieur à 2 ans, alors il s’agit d’un investissement spéculatif.
Dans le cas d’un immeuble reçu en héritage, l’intervalle de 2 ans est calculé en prenant en compte la date du dernier acte de vente à titre onéreux.
Exemple : Steve a hérité d’un bien, qui appartenait à son père. Son père l’avait lui-même acquis en 2019. En 2021, la durée de détention du bien est donc inférieure à 2 ans.
Si le père de Steve avait acquis le bien en 1990, la durée de détention serait supérieure à 2 ans et le bénéfice de la vente serait considérée comme un bénéfice de cession et non comme un bénéfice de spéculation.
Le bénéfice de spéculation va alors être calculé de la manière suivante :
Prix de vente – Prix d’acquisition réévalué = Bénéfice de spéculation
Le bénéfice de spéculation sera taxé au barème progressif, c’est-à-dire au taux « normal ».
2. Bénéfice de cession
On considère que le bénéfice de la vente d’un bien immobilier est un bénéfice de cession lorsque le délai entre l’achat et la vente est supérieur à 2 ans.
Dans ce cas, le bénéfice de cession est déterminée de la manière suivante :
Prix de vente – Prix d’acquisition réévalué = Bénéfice de cession
Dans le cas d’une succession, un abattement de 75 000 euros est accordé lorsque le bien acquis par succession en ligne directe constituait la résidence principale du parent.
À noter que l’abattement de 50 000 euros peut venir s’ajouter, si le contribuable n’en a pas bénéficié au cours des dix dernières années.
Une fois le ou les abattements retranchés, le bénéfice de cession sera imposée au demi-taux global (demi-taux moyen), donc au maximum à 21%.
Exemple :
David a hérité d’une maison. Cette maison était la résidence principale de sa mère. Elle avait acquis cette maison en 2015 au prix 150 000 euros. Elle a été réévaluée au prix de 500 000 euros. David revend aujourd’hui cette maison au prix de 700 000 euros. Les revenus de David sont imposés au taux global de 20%. Il n’a pas bénéficié de l’abattement de 50 00 euros au cours des dix dernières années.
Délai de détention
2021-2015 = 6 ans, le délai de 2 ans est donc respecté
Détermination de la plus-value
700 000 – 500 000 = 200 000 euros
Abattement
200 000 – 75 000 – 50 000 = 75 000 euros
Demi-taux global
75 000 * 10% = 7 500 euros d’impôts à payer
